À qui s'adresse cette solution ?
- Vous disposez déjà de revenus fonciers issus de locations nues.
- Vous êtes imposé dans une tranche marginale élevée, notamment à 41 % ou 45 %.
- Vous envisagez de rénover un bien loué ou à louer nu.
Le principe
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles dépassent les loyers d'une location nue au régime réel.
Le résultat est apprécié sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer : les travaux d'un bien peuvent donc réduire les loyers imposables d'autres biens loués nus. Ce mécanisme est hors plafonnement global des niches fiscales.
Les principaux avantages
- Effacer des revenus fonciers positifs, ce qui réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % : 58,2 % d'impositions immédiates évitées sur la base effacée à TMI 41 %, 62,2 % à TMI 45 %.
- Une fois les revenus fonciers ramenés à zéro, imputer le déficit hors intérêts sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
- Reporter l'excédent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Valoriser votre patrimoine par la rénovation.
Exemple : 20 000 € de revenus fonciers, 30 000 € de travaux
Résultat foncier avant travaux, déjà net des autres charges et intérêts : 20 000 €. Les 30 000 € de travaux déductibles payés la même année effacent ces revenus et créent 10 000 € de déficit imputable sur le revenu global.
| TMI constante | Calcul | Impositions immédiates évitées |
|---|---|---|
| 41 % | (20 000 × 58,2 %) + (10 000 × 41 %) | 15 740 € |
| 45 % | (20 000 × 62,2 %) + (10 000 × 45 %) | 16 940 € |
Calcul avant incidence de la CSG déductible de 6,8 % : la baisse des prélèvements réduit aussi cette déduction ultérieure, le gain net final peut donc être inférieur. Les 17,2 % comprennent CSG, CRDS et prélèvement de solidarité.
Conditions et points à connaître
Comment ça fonctionne ?
- Déduire les intérêts d'emprunt des recettes foncières ; leur éventuel excédent se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Déduire les autres charges : entretien, réparation, amélioration et frais admis.
- Répartir le déficit : la part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite applicable ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les charges déductibles
- Financement : intérêts et frais accessoires d'emprunt admis, dont l'assurance du prêt ; jamais le capital remboursé.
- Exploitation : frais de gestion, assurances, taxe foncière hors taxes récupérables, charges de copropriété déductibles avec régularisation.
- Travaux : entretien, réparation et amélioration des locaux d'habitation. Construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles.
Les dépenses doivent être effectivement supportées et justifiées ; les travaux s'apprécient selon leur nature réelle, pas seulement leur intitulé.
Le régime réel et les conditions
- Le réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes foncières brutes annuelles, et accessible sur option en dessous, sauf exclusions du micro-foncier. L'option engage pour trois ans.
- La location meublée relève des BIC : son déficit ne constitue pas un déficit foncier.
- Après imputation sur le revenu global, louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
- Vérifier les règles de cumul propres à tout autre dispositif fiscal utilisé.
Rénovation énergétique
Le plafond d'imputation sur le revenu global peut atteindre 21 400 €, sous conditions : passage d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D, devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et dépenses éligibles payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027. Le relèvement dépend du montant des dépenses énergétiques admises ; il n'est pas automatique.
La fraction imputée sur le revenu global économise de l'impôt sur le revenu, sans économie supplémentaire de prélèvements sociaux. Le maintien en location est impératif pour conserver l'avantage.
L'accompagnement VALANTE
Étude de vos revenus locatifs, des travaux éligibles et du calendrier adapté à votre situation.