À qui s'adresse cette solution ?
- Vous souhaitez préparer un complément de revenus et votre retraite.
- Vous voulez choisir vous-même l'emplacement et le type de logement.
- Vous préférez garder la maîtrise de la gestion, directement ou via une agence.
Le principe
Vous louez un logement équipé qui permet au locataire d'y vivre normalement. Vous choisissez le bien et les occupants, dans le respect des règles locatives.
« Non géré » signifie sans bail commercial conclu avec un exploitant : vous pouvez néanmoins confier la gestion à une agence. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC, et non en revenus fonciers.
Les principaux avantages
- Au régime réel, déduire les charges réelles admises : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, comptabilité et dépenses d'entretien éligibles.
- Amortir le logement hors terrain, le mobilier et les équipements, sans décaissement annuel supplémentaire.
- Réduire fortement, voire annuler, le bénéfice locatif imposable.
- Des déductions qui n'entrent pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
- Répondre aux besoins des étudiants, des actifs en mobilité et des autres ménages.
Exemple : l'effet du régime réel
| Recettes locatives annuelles | 12 000 € |
|---|---|
| Charges réelles admises | 5 000 € |
| Amortissement fiscalement déductible | 7 000 € |
| Bénéfice imposable au réel | 0 € |
Au micro-BIC, avec l'abattement de 50 %, la base imposable serait de 6 000 €. Dans cet exemple, le réel efface donc cette base imposable. Le gain dépend de votre imposition et des prélèvements applicables.
Hypothèses illustratives. Le remboursement du capital du crédit n'est pas déductible : bénéfice fiscal et trésorerie sont distincts.
Conditions et points à connaître
Micro-BIC ou régime réel ?
Micro-BIC : pour la location meublée longue durée, seuil de référence de 83 600 € pour les revenus 2026, sous réserve des règles d'appréciation des recettes. Abattement forfaitaire de 50 %, sans déduction supplémentaire de charges ni d'amortissement.
Réel : déduction des charges et amortissements admis ; obligatoire si le micro n'est plus applicable, ou accessible sur option. L'option est valable un an et reconduite tacitement. Le choix repose sur une simulation, frais comptables inclus.
Le statut LMNP
Au moins une condition doit être remplie : recettes meublées du foyer ne dépassant pas 23 000 € par an, ou ne dépassant pas les autres revenus d'activité retenus par les textes, pensions et rentes incluses.
Logement, bail et formalités
- Logement décent, performance énergétique et liste réglementaire du mobilier à respecter.
- Bail d'un an renouvelable en résidence principale, ou de neuf mois non renouvelable pour un étudiant ; la reprise par le propriétaire obéit aux motifs et délais légaux.
- Déclaration de début d'activité au guichet unique, SIRET, déclarations BIC et CFE selon la situation.
- Aucun plafond de ressources propre au LMNP, mais l'encadrement des loyers peut s'appliquer.
Amortissements et déficits
L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit fiscal ; la part non déduite est reportable selon les règles applicables. Les déficits provenant des autres charges se reportent dix ans sur les bénéfices LMNP, sans imputation sur les salaires.
La location meublée classique est en principe exonérée de TVA et ne permet pas de récupérer celle de l'achat. Au réel, les amortissements déduits minorent en principe le prix d'acquisition retenu pour la plus-value lors de la revente. Le loyer et la rentabilité dépendent du marché local, du prix d'achat, des charges et de la vacance.
L'accompagnement VALANTE
Sélection du bien, budget mobilier et comparaison micro-BIC / réel pour préparer votre revenu net.