À qui s'adresse cette solution ?
- Vous souhaitez préparer un complément de revenus et votre retraite.
- Vous préférez déléguer la gestion des occupants à un professionnel.
- Vous voulez investir dans des logements adaptés aux étudiants ou aux seniors.
Le principe
Vous achetez un logement meublé dans une résidence étudiante ou senior et le louez à un exploitant par bail commercial. Celui-ci organise l'accueil des résidents, les services et la gestion courante.
Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le bail fixe le loyer, l'indexation et la répartition des charges.
Les principaux avantages
- Déléguer la gestion des occupants à un professionnel.
- Déduire les charges admises au régime réel : intérêts d'emprunt, assurances, comptabilité, taxe foncière et autres dépenses de l'activité.
- Amortir l'immobilier hors terrain, le mobilier et les équipements, sans décaissement annuel correspondant.
- Réduire fortement, voire annuler, le bénéfice locatif imposable.
- Selon les cas, déduire la TVA facturée sur l'achat d'un logement neuf.
Un exemple concret
| Loyers annuels hors TVA | 10 000 € |
|---|---|
| Charges admises, dont intérêts | 4 000 € |
| Amortissement fiscalement déductible | 6 000 € |
| Bénéfice imposable | 0 € |
Simulation indicative, hors autres éléments du foyer et taxes éventuellement dues. Le capital remboursé du crédit n'est pas déductible : résultat fiscal et trésorerie sont différents.
Conditions et points à connaître
TVA : une déduction conditionnelle
L'achat d'un logement neuf peut ouvrir droit à déduction de la TVA facturée si l'activité locative est effectivement soumise à TVA. Le cadre applicable exige notamment au moins trois des quatre services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison et réception. Une cessation d'activité taxable ou une vente peut entraîner une régularisation sur une période de vingt ans, sauf régime de transmission permettant de l'éviter. Des déclarations de TVA sont nécessaires.
Le statut LMNP
Le statut est non professionnel si au moins une condition est remplie : recettes meublées annuelles du foyer n'excédant pas 23 000 €, ou n'excédant pas les autres revenus d'activité retenus par les textes, pensions et rentes incluses.
Formalités
Immatriculation via le guichet unique, obtention d'un SIRET et comptabilité adaptée. Le réel permet de déduire charges et amortissements ; il est obligatoire si les locations sont soumises à TVA. Prévoir les frais comptables.
Amortissements et déficits
Les amortissements ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit fiscal ; la part non déduite se reporte. Le déficit LMNP provenant des autres charges est reportable dix ans sur les seuls bénéfices LMNP ; il ne s'impute pas sur les salaires.
Le paiement des loyers dépend notamment de la solidité du gestionnaire : le revenu et la rentabilité ne sont pas garantis. Le bail commercial et les conditions de revente doivent être examinés avant tout engagement.
L'accompagnement VALANTE
Analyse de l'emplacement, de l'exploitant et du bail, puis simulation du revenu net après charges et fiscalité.