À qui s'adresse cette solution ?
- Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu avec un calendrier connu.
- Vous voulez constituer un patrimoine dans l'ancien et financer sa rénovation.
- Vous préparez des revenus locatifs futurs et votre retraite.
Le principe
Le Denormandie permet d'acquérir un logement ancien à rénover, ou un local à transformer en habitation, puis de le louer nu. La réduction d'impôt porte sur le prix de revient éligible : achat, frais d'acquisition et travaux, dans les limites légales.
Les acquisitions éligibles sont ouvertes jusqu'au 31 décembre 2027.
Les principaux avantages
- Une baisse directe de votre impôt sur le revenu, calculée sur l'achat, les frais et les travaux éligibles.
- Le choix de la durée d'engagement : 6 ans (12 %, jusqu'à 36 000 €), 9 ans (18 %, jusqu'à 54 000 €) ou 12 ans (21 %, jusqu'à 63 000 €).
- Améliorer l'attractivité et la performance énergétique du logement.
- Un ascendant ou un descendant peut être locataire, sous conditions.
Exemple : jusqu'à 63 000 € de réduction
Sur une base éligible de 300 000 € : 6 000 € de réduction par an pendant neuf ans, puis 3 000 € par an pendant trois ans, soit 63 000 € au total sur douze ans, sous réserve des prorogations.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total, soit 75 000 € pour une opération de 300 000 €.
La réduction est étalée : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans en cas de prorogation. Base plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 €/m², dans la limite de deux logements par an.
Conditions et points à connaître
Les conditions à respecter
- Localisation éligible : communes concernées, notamment Action Cœur de ville ou ORT, ou certaines copropriétés en grave difficulté.
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, réalisés par des professionnels.
- Achèvement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
- Location nue comme résidence principale pendant six ou neuf ans, avec prorogations possibles jusqu'à douze ans.
- Mise en location dans les douze mois de l'achèvement, ou de l'acquisition si elle est postérieure.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources ; locataire hors foyer fiscal.
Quels travaux ?
- Un gain de performance énergétique d'au moins 20 % en collectif, ou 30 % en individuel ;
- ou au moins deux catégories parmi l'isolation des combles, des murs, des fenêtres, le changement de chaudière ou de production d'eau chaude ;
- ou une création de surface habitable éligible.
Conserver les diagnostics avant et après travaux et les factures détaillées. Une entreprise RGE est recommandée pour les travaux énergétiques.
Plafonnement et charges
L'avantage entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an ; la fraction excédant l'impôt dû n'est ni remboursée ni reportée. Les charges admises (intérêts, taxe foncière, gestion, assurances) peuvent être déduites au réel, mais les travaux retenus pour la réduction ne sont pas également déductibles des revenus fonciers.
Calcul du loyer · plafonds de ressources
Plafonds de base mensuels hors charges, barème 2026 : A bis 19,71 €/m² ; A 14,64 €/m² ; B1 11,80 €/m² ; B2/C 10,26 €/m². Loyer maximal = plafond de zone × surface utile × coefficient (0,7 + 19 / S, plafonné à 1,20 ; S = surface habitable + moitié des annexes admises, ajout limité à 8 m²). Les ressources du locataire sont également plafonnées. Vérifier les modulations locales et les autres règles d'encadrement.
Étudier le prix et la demande locative : le financement, les loyers et la plus-value ne sont pas garantis.
L'accompagnement VALANTE
Sélection de l'emplacement, budget travaux, fiscalité et cohérence patrimoniale.