À qui s'adresse cette solution ?
- Vous percevez ou souhaitez percevoir des revenus fonciers et voulez réduire leur imposition.
- Vous envisagez l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, dans un bâtiment collectif, pour le louer nu.
- Vous préparez une stratégie patrimoniale à long terme, en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu éligible.
Le principe
Le statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun », soutient l'investissement locatif. Il permet de déduire un amortissement fiscal de vos revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location, du respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et des exigences applicables au logement.
Cette solution concerne uniquement l'immobilier neuf, pour une acquisition réalisée du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Les principaux avantages
- Réduire le revenu foncier imposable.
- Pouvoir générer un déficit imputable sur le revenu global, selon les règles applicables.
- Investir sur tout le territoire, sans zonage d'éligibilité restrictif ; les loyers, eux, restent zonés.
- Investir directement ou via une SCI à l'IR éligible.
- Un avantage hors plafonnement global des niches fiscales.
Exemple : l'amortissement et le loyer
Amortissement. La base retenue est de 80 % du prix d'acquisition net de frais, après exclusion forfaitaire du foncier (20 %). En niveau intermédiaire, au taux de 3,5 %, un prix d'environ 285 714 € net de frais donne 8 000 € d'amortissement annuel théorique (80 % × 3,5 %). Ce n'est pas une recommandation de budget.
Loyer. Zone A, 45 m², sans annexe, barème 2026 de 14,64 €/m² et coefficient retenu de 1,12 : loyer maximal indicatif d'environ 738 € par mois hors charges, avant éventuelles modulations locales et autres règles d'encadrement.
Exemples indicatifs, hors plafonds individuels et proratas.
Conditions et points à connaître
Acquisition
- Logement neuf ou en VEFA, dans un bâtiment collectif, loué nu.
- Acquisition du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Pas de plafond réglementaire du prix du bien : c'est le plafond d'amortissement qui limite la déduction.
Engagement locatif
- Location pendant neuf ans en résidence principale.
- Mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement, ou l'acquisition si elle est postérieure.
- Loyers et ressources des locataires plafonnés.
- Locataire hors foyer fiscal ; les parents et alliés jusqu'au 2e degré inclus sont exclus.
Fiscalité pendant la détention
Au régime réel, on déduit les intérêts d'emprunt et les autres charges admises, puis l'amortissement dans ses limites. Le déficit hors intérêts peut s'imputer sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an ; l'excédent et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces reports de déficit ne constituent pas un report automatique d'amortissement au-delà du plafond annuel. L'option fiscale doit être exercée ; le non-respect des engagements peut entraîner une reprise.
À la revente
Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Taux et plafonds d'amortissement
| Niveau de loyer | Taux annuel (neuf) | Plafond annuel par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Les plafonds s'apprécient par foyer fiscal, et non par bien. Les majorations supposent qu'au moins 50 % des revenus des logements amortis relèvent du niveau social ou très social concerné. L'amortissement peut se poursuivre après neuf ans, si les conditions restent remplies, jusqu'à 80 % du prix ; en intermédiaire, la durée théorique est d'environ 28 à 29 ans, hors plafonds et proratas.
Calcul du loyer maximal
Trois niveaux : intermédiaire, social et très social ; les niveaux social et très social se réfèrent aux plafonds correspondants de Loc'Avantages. En intermédiaire : loyer maximal hors charges = plafond de zone × surface utile × coefficient. La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes retenues, dans la limite de 8 m². Le coefficient est égal à 0,7 + 19 / S, arrondi au centième et plafonné à 1,20.
Les loyers sont plafonnés et l'engagement de location dure neuf ans. Le rendement, la valeur de revente et la demande locative ne sont pas garantis : l'emplacement et le prix d'achat restent déterminants.
L'accompagnement VALANTE
Sélection du programme et de l'emplacement, vérification de l'éligibilité, simulation de l'amortissement et des loyers, cohérence avec votre stratégie patrimoniale.