À qui s'adresse cette solution ?
- Vous envisagez un investissement locatif neuf à long terme.
- Vous êtes prêt à détenir le bien au travers d'une personne morale, par exemple une SCI.
- Vous souhaitez organiser la détention et la transmission via les parts de la société.
Le principe
Le logement locatif intermédiaire (LLI) favorise l'offre de logements à loyers plafonnés pour les ménages aux revenus intermédiaires. L'investisseur acquiert un logement éligible via une personne morale et le loue comme résidence principale.
Cette page présente le cas d'une acquisition neuve en métropole destinée à la location nue.
Les principaux avantages
- Acquérir un bien neuf avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %.
- Alléger le coût de détention grâce à la créance liée à la taxe foncière, sous conditions.
- Répondre à une demande de logements à loyers intermédiaires.
- Préparer des revenus locatifs à long terme.
Exemple : une TVA à 10 % au lieu de 20 %
Pour un prix de 200 000 € HT :
- acquisition à TVA 20 % : 240 000 € TTC ;
- acquisition LLI à TVA 10 % : 220 000 € TTC ;
soit 20 000 € d'écart à l'acquisition, à prix hors taxes identique (8,33 % du prix TTC au taux normal). Cette économie fiscale peut réduire le capital à financer ; elle ne garantit pas une décote commerciale équivalente : il convient de comparer le prix proposé au marché local.
Taxe foncière. À 1 000 € de taxe éligible par an, constants pendant vingt années effectivement couvertes, l'avantage cumulé serait de 20 000 €.
Hypothèses illustratives, à ajuster au prix, à l'avis de taxe et à la durée réelle.
Conditions et points à connaître
Fonctionnement et conditions
- Acquisition par une personne morale ; vérifier le programme, sa localisation et les conditions de mixité sociale ou leurs exceptions.
- Zones A bis, A et B1 notamment ; d'autres territoires peuvent être éligibles dans les cas prévus par les textes.
- Location en résidence principale, loyers encadrés et plafonds de ressources du locataire selon la zone et la composition du foyer, à vérifier à la signature du bail.
L'avantage lié à la taxe foncière
Les personnes morales et logements éligibles peuvent bénéficier d'une créance d'impôt égale à la taxe foncière sur les propriétés bâties admise, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La durée peut atteindre vingt ans, réduite des années d'exonération totale prises en compte. La taxe reste due : l'avantage passe par la créance et ses formalités.
Horizon de détention
Prévoir un projet de long terme. Les règles de remise en cause de la TVA peuvent s'étendre sur vingt ans. La cession peut bénéficier d'exceptions à partir de la onzième année, limitées à 50 % des logements de l'opération, puis à partir de la seizième année. Une sortie s'analyse au cas par cas.
SCI : choisir entre IR et IS
À l'IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat foncier ; un déficit foncier peut s'imputer selon les règles ordinaires, avec une limite de 10 700 € sur le revenu global pour la part hors intérêts. À l'IS, des charges et amortissements admis peuvent réduire le résultat imposable ; la revente et les distributions aux associés ont leur fiscalité propre. Le choix intègre comptabilité, frais de société et stratégie de sortie.
La rentabilité dépend du prix, du loyer plafonné, des charges, du financement et de la fiscalité de la structure. Le plafond de loyer dépend de la zone, de la surface utile et du coefficient applicable ; l'indexation sur l'IRL reste soumise au bail et aux règles en vigueur.
L'accompagnement VALANTE
Sélection du programme, comparaison du prix, choix de la structure et simulation des revenus, des avantages fiscaux et de la revente.