À qui s'adresse cette solution ?
- Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier sans revenus supplémentaires imposables à court terme.
- Vous préparez votre retraite ou un projet à quinze ou vingt ans.
- Vous êtes concerné par l'IFI ou une imposition élevée de vos revenus.
Le principe
La pleine propriété réunit deux droits : la nue-propriété, qui consiste à détenir le bien, et l'usufruit, qui permet de l'utiliser et d'en percevoir les loyers.
Vous achetez seulement la nue-propriété. Un usufruitier, souvent un bailleur institutionnel, exploite le logement pendant une durée définie, fréquemment quinze à vingt ans. Pendant cette période, vous ne percevez pas de loyers et ne pouvez pas occuper le bien.
Les principaux avantages
- Un prix d'acquisition réduit : la valeur de l'usufruit temporaire est retranchée du prix de la pleine propriété, avec une décote souvent présentée entre 30 % et 50 % selon la durée et le montage.
- Pas de loyers encaissés : pas d'impôt sur des revenus locatifs ni de prélèvements sociaux générés par ce bien pendant le démembrement.
- En principe, la nue-propriété n'entre pas dans votre assiette d'IFI, sauf exceptions légales.
- La taxe foncière est en principe établie au nom de l'usufruitier.
- Au terme, la réunion des droits ne donne en principe lieu à aucun impôt ou taxe du seul fait de l'arrivée du terme.
Exemple simplifié
| Valeur en pleine propriété | 300 000 € |
|---|---|
| Nue-propriété acquise à 60 % | 180 000 € |
| Valeur de l'usufruit temporaire | 120 000 € |
Au terme, vous retrouvez la pleine propriété sans racheter l'usufruit. Si le bien vaut encore 300 000 €, l'écart de 120 000 € correspond à la reconstitution des droits, en contrepartie des loyers abandonnés ; ce n'est pas une hausse de marché garantie.
Exemple hors frais et financement. La décote doit être appréciée face au prix de marché.
Conditions et points à connaître
À l'échéance : retrouver le choix
À l'extinction de l'usufruit temporaire, les droits se réunissent automatiquement. Vous pouvez ensuite louer, habiter ou vendre, selon la situation d'occupation et les règles applicables. La revente reste soumise à sa fiscalité propre ; les futurs loyers deviennent imposables.
Financement : les intérêts d'emprunt
La déduction des intérêts sur vos autres revenus fonciers n'est pas automatique. Elle peut être admise dans les situations prévues par les textes, notamment lorsque l'usufruit temporaire est détenu par un bailleur social éligible, ou selon l'imposition de l'usufruitier. Les intérêts ne s'imputent pas sur les salaires, et les dettes finançant un actif hors assiette IFI ne réduisent en principe pas les autres actifs taxables.
Gestion, charges et transmission
L'usufruitier assure l'exploitation locative et l'entretien courant. Les grosses réparations et la remise en état à l'échéance doivent être examinées dans l'acte : ne pas présumer une absence totale de charges. Une donation peut porter sur la nue-propriété détenue ; le décès du nu-propriétaire n'éteint pas l'usufruit temporaire du bailleur. Les droits et frais d'acquisition sont calculés sur la valeur des droits acquis.
Un projet de long terme : prévoir l'absence de revenus pour rembourser le crédit, vérifier la solidité du bailleur et les conditions de sortie. La nue-propriété peut être revendue avant le terme, mais sa liquidité et son prix ne sont pas garantis.
L'accompagnement VALANTE
Étude du programme, de la décote, du contrat et de votre financement.