À qui s'adresse cette solution ?
- Vous êtes imposé dans les tranches marginales élevées, notamment à 41 % ou 45 %.
- Vous souhaitez restaurer et préserver un patrimoine architectural.
- Vous préparez une transmission patrimoniale de long terme.
Le principe
Le régime des monuments historiques permet, sous conditions, de déduire les dépenses admises pour conserver un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
Il s'agit d'une déduction du revenu imposable, dont le gain dépend de votre tranche marginale d'imposition, et non d'une réduction d'impôt à taux fixe.
Les principaux avantages
- Bien loué et non occupé par le propriétaire : les charges éligibles sont déduites des recettes foncières et le déficit peut s'imputer sur le revenu global sans plafond de montant, y compris pour la part liée aux intérêts d'emprunt.
- Une imputation non limitée au plafond ordinaire de 10 700 € ; si le revenu global ne suffit pas, le déficit global peut se reporter sur les six années suivantes.
- Un régime hors plafonnement global des niches fiscales.
- Une possible exonération de droits de donation ou de succession, sous convention avec l'État.
Exemple : une déduction de 50 000 €
Supposons un déficit éligible de 50 000 € imputable sur le revenu global après calcul du résultat foncier. Si toute la déduction porte sur une même tranche :
| Tranche marginale | Impôt sur le revenu économisé |
|---|---|
| 30 % | 15 000 € |
| 41 % | 20 500 € |
| 45 % | 22 500 € |
Simulation indicative à TMI constante, hors autres effets fiscaux. La déduction peut traverser plusieurs tranches : le gain réel se calcule sur le foyer.
Conditions et points à connaître
Les conditions essentielles
- Vérifier le classement ou l'inscription et le périmètre de la protection.
- Conserver la propriété pendant au moins quinze ans à compter de l'acquisition.
- Détention directe en principe ; une SCI non soumise à l'IS est possible dans les exceptions prévues, notamment familiales.
- Mise en copropriété encadrée, avec exceptions à vérifier avant l'achat.
- Respecter les autorisations et prescriptions patrimoniales ; les intervenants et procédures varient selon le niveau de protection.
- Déclarer les dépenses et revenus dans les rubriques adaptées et conserver les justificatifs.
Les dépenses admises
Les dépenses doivent être admises, justifiées et supportées par le propriétaire ; les aides et subventions doivent être prises en compte. L'entretien, la réparation et l'amélioration peuvent être admis ; une démolition, une reconstruction ou une transformation n'est pas automatiquement déductible.
Si vous occupez le bien
La location n'est pas une obligation générale du régime. Sans recettes, certaines charges réduisent le revenu global ; la fraction dépend des dépenses et de l'ouverture au public, elle n'est pas toujours de 50 %. L'excédent des charges sur le revenu global ne crée alors pas de déficit reportable. Un usage mixte impose une ventilation adaptée.
Transmission sous convention
Certains monuments et leurs biens mobiliers associés peuvent être exonérés de droits de donation ou de succession. Cela suppose notamment une convention à durée indéterminée avec l'État, fixant les conditions d'entretien, de conservation et d'accès du public. À préparer avec le notaire.
L'avantage fiscal doit être mis en regard du coût d'acquisition, de la restauration et de l'entretien durable du bâtiment.
L'accompagnement VALANTE
Étude du projet, budget de restauration et simulation fiscale avec vos conseils.